中古リノベでよくある質問

執筆：杉山幸治（株式会社SOWAKA・一級建築施工管理技士）

こんにちは。

名古屋市や尾張旭市周辺でリノベーションを通じて暮らしの提案をしているSOWAKAの杉山です。

だいぶ暖かくなってきたので、日中と朝夕の寒暖差がありますね。

風邪をひかないようにしなくては。

さて、そんな季節には卒業、入学、新社会人・・・と新たな出会いや新しい生活が待っている方も多いと思います。

弊社のお客様も２月、３月に中古物件を探す方が多いです。 あまり１月に動くお客さまは少ないかな。。

そして、今回は中古物件を買おうかな～って計画している方からの質問を紹介したいと思います。

Q：　リノベーション会社へいつのタイミングで相談したらいい？

私たちリノベーション会社はお客様がどういう状況にあるかが分からないので段階に合わせた質問をしています。

　①　その物件の内覧はしましたか？その物件を購入しようとしていますか？

　②　不動産会社とは契約をしましたか？いつ頃契約をする予定ですか？

①　その物件の内覧はしましたか？その物件を購入しようとしていますか？

①については物件の目途がたっていないと詳しい話がしづらいからです。

そもそも、物件を探すというよりリノベーションの相場が知りたくて相談という状況なのか、物件を見たらリノベーションをしなくては！って思ったのか。

リノベーションありきで物件探しをする方もいるので、どちらでも良い話ではありますが、その土地や環境が気に入って購入されるのか、既に新生活が頭の中にあって思い描いている姿を実現する会社探しをしているのか。　

私の場合はそのお客さまにとっての最善を考えたいので色々と聞きます。

例えば、土地や環境が気に入ってリノベを考える方はじっくり派。

頭の中に思い描いている方はスピードが速いから私たちもスピードを早める。

住宅ローンを通そうとする場合、ほとんどのお客様はリノベ費用と不動産取得費用を足して融資を受けます。

金融機関へのアプローチは最初に事前審査。その後、本審査。

そして金商契約といって住宅ローンの契約と物件の引き渡しが行われます。

買おうかな～って思っている時は事前審査からとなり、事前審査でお客様が受けられる融資額もだいたい分かります。

だから、リノベーションを計画する時にはリノベーション会社（建設会社）から概算見積書を提示してもらって、不動産会社からも見積書をもらって金融機関へ相談（事前審査の申し込み）をする流れとなる。

事前審査は約２週間かかるのでドキドキすると思います(笑)

その概算見積書ですが、私はその土地建物や環境、劣化具合、お客様がどんな方なのかを知ってから作成しています。

もっと詳しく説明をすると、工事がやり易い環境なのかどうか、築年数以上に劣化していないどうか、しっかり大事に使われてきた建物なのかどうか。

そういう部分でも費用が百万円単位で変わっていまいます。　

また、お客様についても同様で、反社の方だったり合わない方とは１年ぐらい毎日のように連絡を取り合って、完成してからも続くお付き合いが円滑に進まないのでお断りをしています。

お客様も同じだと思うんです。　

何だか鼻につく業者だったり任せたくない業者が現地調査に来たら嫌ですもんね。

だから、私は概算とはいえお客様の要望を反映してその土地建物で完成ができる見積書を提示する様に心掛けています。

概算が１０００万円で、請求書が１５００万円だったら怒っちゃうじゃないですか(笑)　　

でもね、よくある話。

その事前審査が通らなければリノベーションも不動産購入も不可能な訳で、裏技で審査を通す金融機関を探してくるお客様もいますが、私はその家族にとって有益ではないと思うのでお断りしてしまいます。　

私は仕事がほしい！　

でもお客様が幸せかどうか分からなくなる仕事はしたくない！　

ハッキリ伝えるのが私のシゴト。

あ～　生意気ですよねー。　

でも、その為に１４年前に独立したんです。　

極論は家族に笑顔があれば、屋根と壁があればいいじゃん！って本気で思ってる変な建築屋です。

②不動産会社とは契約をしましたか？いつ頃契約をする予定ですか？

リノベーション会社へ相談するより先に不動産契約をしたとすると、建物の調査に入った時にやめた方がいい物件であっても契約解除をしない確率が高いからお客様への伝え方をストレートに言うかやんわりと言うか。。　　

言う事は言いますがいつも言い方を変えています。

耐震補強までされていて・・・どうのこうの。

そういう物件を買おうとしていたお客様が過去にいて全力で契約解除してもらった案件もありました。

見てビックリしたのですが、名ばかりの耐震補強で、金物などは付いているけどボルトは手で回るし、そもそも、そこに取付けても意味のない金具・・・

不動産会社は邪魔者が入ったので怒っていましたが、あれはお客様が可哀そうだった。　

駅前で安くて不動産取得費だけは事前審査が通っていたから、私が行かなかったら買っていたと思う。

私たちは計画を考える前に事前情報を欲しがります。　

もう所有権までお客様名義に変わっている物件を何も知らずに調査に伺って「ちょっとリノベーションには不向きだと思いますよ～」なんて言いづらいです。

そういう場合は要望を聞いたうえで「こういうリノベーションならできます」と答えるので出来ること、出来ないことっていうのをハッキリさせないとお客様も困ってしまう。

Q：　土地探しからお願いできないの？？

弊社は不動産会社ではないので土地探しはお客様側でお願いしています。

もともとリノベーションという名称は不動産業界から出てきたので、中古物件を探しているとリノベーション済物件とかいっぱいありますよね。

でも、リノベーション済物件ではなくオーダーメイドで作りたい方も多いので不動産会社も建築事業部を立ち上げてリノベーション会社を探さなくても建築、不動産、住宅ローンの全部をウチが導いていきますよっていうワンストップサービスを始めたりしました。

新生活が始まるのに色々と探したり選んだり大変なので個人的には良いサービスだと思います。

だからリノベーション会社はもともと不動産会社だったり親会社が不動産業ってのが多い。

ただ、SOWAKAが不動産を扱わない理由というのは

その土地を販売する会社が不動産に関しては要望をクリアしていても、必ずしもお客様が求める建築要望をクリアするとは限らないから。

すごーく魅力的ではあるんですが、私もよく不動産取引をしていて疑問なのが「何で3,200万円って書いてあるのに話を少ししただけで2,500万円になるの？？」700万円ってどこへいった？？

値引きをしてくれるのは嬉しいけど・・・　最初はそう思っていました。

でも、数回取引をしてみるとそもそも3,200万円って何の数字よっ！！　って(笑)　　

最初から2,500万円って書けばいいのに。

不動産が3,200万円、リノベーション費用が2,000万円の合計5,200万円だったとする。

営業さんが売主に交渉しますって言った後に700万円引きだったら契約しますよね。　

そこが嫌い！

あと、ワンストップリノベーションの場合、まず現状の土地建物を売らないといけないから嫌。

売らないとリノベーションができないし、会社から怒られるし・・・

私は建築屋なのでリノベーションがしたいんです（笑）

でも、お客様のことを考えると不動産会社なのに「この建物はあまり良くないですね～」なんて言えない（笑）　　

だから不動産はやらない！

いいな～っていう物件があったら一緒に内覧をする程度としています。

Q：　他社さんにも話しかけていて相見積りですが大丈夫ですか？

大丈夫です。

お客様って費用感が分からないから心配ですもんね。　

でも、だいたいどこの会社も費用は変わらないので担当者がどういう人なのか、提案内容はどうなのかっていう比較になると思います。

リノベーションの場合は比較をしないとお客様にとっての最善の利益を追求できないと思うので比較してみてください。

８０％近くのお客様が選ぶ理由が分かると思います。

Q：　どう進めたらいいのか全く分からないです。

ですよね。　

なぜ家が欲しいのか、買ったらすぐに住める家orオーダーメイドの違いなど私と色々な話をしながら考えを纏めていくのもアリだと思いますよ。

基本的にリノベーションをする物件が存在しないと面積などの計算ができないので見積書は作れないのですが、構想を練ることはできます。

まずは、ご相談ください。